您可能会期待在上个月美联储降息半个百分点后，抵押贷款利率应该会下降。
但相反的是，抵押贷款利率却上升了。根据Freddie Mac的最新数据显示，30年期平均抵押贷款利率上升至6.4%，比两周前高出了超过四分之一个百分点。
对于那些一直期待更低利率来开始购房的人来说，这无疑是个令人失望的消息。
这里是发生的情况以及它对当前购房者的影响。美联储并不直接决定抵押贷款利率。
美联储可以影响抵押贷款利率，但它并不直接设定利率。
实际上，抵押贷款利率主要跟随另一项指标：10年期国债收益率。最近，这一收益率因为多种原因而上涨，其中包括投资者预期美联储在上个月的大幅降息之后会更谨慎。
但不仅仅是10年期国债收益率在影响抵押贷款利率。
抵押贷款机构需要覆盖成本并获取利润，因此通常会在此基础上增加自己的百分点。此外，具体的抵押贷款利率还取决于你的信用评分以及贷款金额和类型等因素。
尽管如此，尽管最近有所上升，当前的抵押贷款利率依然比去年同期低了一个多百分点，因为投资者预期美联储的降息并将其考虑在10年期国债收益率中。
与去年相比更低的抵押贷款利率对一些房主有利。很多人利用机会在利率较高时购房的近几年内对他们的抵押贷款进行了再融资。
...当前较低的利率意味着，如果房主进行再融资，每月可能节省数百美元。
未来抵押贷款利率的走向？
那么抵押贷款利率未来会如何变化呢？这很难回答，因为影响抵押贷款利率的因素有很多。
不过，专家普遍认为利率不会恢复到几年前的低水平。例如，在2019年，30年期固定抵押贷款的利率在3.75%到4.5%之间。而在2021年初，疫情的影响让利率一度跌至2.65%。
许多预测显示，到今年年底利率可能接近6%，而明年可能会降至5.8%左右。
美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的首席经济学家Lawrence Yun表示，“新的正常利率可能是6%。”他指出，如果幸运的话，利率可能降至5.5%，而如果不幸，利率可能会再次攀升至7%。
不过Yun坚信一点：3%和4%的低利率时代已经结束了，至少在他有生之年不会再见到。
现在该怎么办？
对于购房者来说，瞬息万变的利率环境可能带来不确定性：是等利率下降，还是现在就开始找房子？
专家建议不要尝试“抓准市场时机”，包括在购房方面，这主要有两个原因。
首先，如果你买了房子而利率下降，你可以再融资，享受更低的利率；但如果你等待而利率上升，房屋负担能力将变得更加困难。其次，房价通常会随着时间上升。
Yun指出，即使在上世纪80年代初那些购房时利率高达15%的人们，通常也能从房屋价值上涨和后续再融资中获益。
房地产市场的状况如何？买家有更多机会进入市场
对于买家来说，有一个积极的发展：现在的房源更多了。9月份的全美房屋供应量比上个月增加了6.4%，比去年同期高出33.6%。同时，房屋在市场上的停留天数也在增加，这表明市场竞争有所减缓。
还有一个显示竞争减少的指标：申请抵押贷款的人数连续三周下降（尽管仍比去年同期高出7%）。
但房价仍然很高：秋季可能是购房的好时机
影响房地产市场的不仅仅是抵押贷款利率，房价也很重要。而对于买家来说，不幸的是房价仍然很高。
自2020年初以来，中位房价上涨了大约50%，疫情期间更是出现了大幅攀升。尽管价格涨幅有所放缓，但价格并没有真正下跌。数据显示，8月的二手房销售中位价格为41.67万美元，比去年同期上涨了约3%，显示出价格的“黏性”。
季节性因素也有影响。春季购房活跃度上升，随着天气转暖和学年结束，6月达到高峰。通常，夏末和整个秋季市场逐渐放缓，冬季是全年最淡的季节。
这意味着秋季可能是购房的好时机，竞争减少可能带来更低的价格以及更大的议价空间。
Fannie Mae预测明年的房屋销量可能比今年增长10%，结束当前的低水平。然而，市场可能要到春季才会真正复苏。
关于作者：
朱宇辰，资产规划师，夏威夷州持证房地产Broker，常驻檀香山，经营欧胡岛和夏威夷岛（大岛）房地产买卖和管理，且擅长通过房地产和金融市场完成免税的理财和资产规划。在多年的投资咨询行业经验中，专注于为高端客户提供最优质的服务。
夏威夷的高端房地产市场独具特色，我对市场趋势、地理位置和投资回报率有深入的了解。与夏威夷最著名的开发商、建筑师和设计师建立了紧密的合作关系，能够为客户提供最独特、最高品质的房产选择。指导怎样利用房地产和金融保险产品进行资产规划，怎样在实现资产保值和增值的同时合理避税，有效传承财富。
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